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神明五极推手中心

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转 一线城市楼市能坚挺多久? "房冷车热"态势渐现  

2014-06-12 10:45:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【2014-06-12】
一线城市楼市能坚挺多久?
    尽管全国房地产市场摇摇欲坠,但是市场似乎达成了一个共识,即一线城市的房地产价格仍然会保持坚挺。支持这种判断的逻辑很多,但是主要的理由无非是一线城市的需求量相对更大。
    问题是,这种理由忽视了需求以外的另一个重要的价格形成机制:需求者的替代选择品的价格。
    举例来说,目前,北京中心区域的平均住房价格在5万元/平方米左右,而二线城市南京的中心区的价格在3.5万元/平方米附近。如果南京中心区的房价下降到2万元,对于一个在北京工作的南京人来说,回到南京、并住在一套100平米的住宅里的生活成本,立即会降低150万元。在这种情况下,如果继续在北京工作,意味着需要多挣150万元。以30年的工作年限为例,则每年需要多挣5万元。
    那么,北京的工资能够比南京再多出5万元吗?目前来讲,明显不可能。2012年的统计数据显示,北京的职工平均月工资是5223元,南京则是5035元,两者相差无几。在这种情况下,当在北京工作的南京人在考虑购买北京的住房时,南京住房的价格下跌,就会导致他不会继续接受同等价位的北京住房。
    从历史经验来看,日本1989年和香港1997年破裂的房地产泡沫都显示,经济核心区房价的下跌幅度并不比非核心区更小,而有时甚至会更多。
    如果以1989年的价格为100点,日本东京30个核心区域的地价在1995年、即地产泡沫破裂6年后下跌到了约60点,在2005年下跌到了约28点,而全日本平均地价在两个时点分别只下跌到了约85点和45点,跌幅远小于东京。其中的原因在于:东京地区地价在之前的涨幅更高。而香港中环房地产价格在1997年以后的跌幅和全港所有类型地产的价格下跌平均水平几乎一样:在2003年底部的价格都只有1997年的1/3左右。
    最后,一线城市的房地产虽然空置率相对更低,但是其估值相对更高。以房价和年租金的比例来看,北京地区的数据高达60到70,上海和深圳则在50左右,而二三线城市多在30到50之间。这种高估值并不是凭空产生的,来源主要就是一线城市地产价格在过去几年相对二三线城市更高的涨幅。而东京的例子显示,地价在1989年以后跌幅更深的罪魁祸首,也主要是之前更高的涨幅。
    所以,仅仅依靠需求旺盛就判断一线城市房价必然保持坚挺,而不分析这些需求者可能选择的其它替代品价格的下跌,不分析一线城市房价相对盈利能力而言更高的估值,是不能准确预测未来的。这就好比虽然从2007年至今A股主板指数的成分股一直在盈利,但是随着各类理财产品替代作用的加强和指数自身估值的下跌,价格仍然出现了大幅度的折让:价格永远不会只由需求决定


【2014-06-12】
"房冷车热"态势渐现
    尽管房市凉意十足,但车市依然销售火热。最新发布的数据显示,5月汽车销量达到191.2万辆,同比增长8.5%,其中乘用车159.04万辆,同比增长13.9%,商用车32.08万辆,同比下降12%。历史上,汽车销量略滞后于房地产销售,人们习惯于"先买房,后买车"。然而从2013年10月开始,两者的走势发生了背离,房地产销售持续下滑,而汽车的需求依然保持强劲,反映了目前汽车消费中明显的结构变化。
   我们认为,5月乘用车销量同比增幅好于预期;在4月环比降幅已位于过去3年最低的情况下,环比小幅下降1%,大幅低于过去十年平均降幅(6%),说明乘用车的需求依旧强劲。分板块看,SUV和MPV销量分别达到31.9万辆和13万辆,对应同比增速分别为40%和54%;轿车销量同比增长7.3%,CUV销量同比下降8.1%,降幅较1-4月有所收窄。
   "房冷车热"现象产生的原因主要在于消费者结构的变化。第一,汽车消费中,换车需求增加;第二,三四线城市消费者比重上升,而这部分消费者对首部车提前消费的需求大于房产。
   经销商库存略有上升,但仍较为健康。根据汽车流通协会的数据,5月经销商库存预警系数环比上升3个百分点至49.3%,但仍处于50%的警戒线以下。总体来看,今年行业的库存水平低于2013年,行业的供给状态较为健康。
   日系复苏,自主品牌轿车受损最大。今年1-5月,丰田、日产、本田在华销量增速分别达到16%,15.4%和10.6%,丰田和日产的复苏趋势已基本确立。而自主品牌轿车1-5月销量下滑15.8%,市场份额同比下滑5.7个百分点。我们认为,从2013年第四季度开始,以威驰、致炫为代表的日系小车入门价格拉低至7万元附近,对于价格区间主要位于6.5-9.5万元的自主品牌轿车造成较大冲击。
   5月重卡销量同比小幅下滑,不改全年83万辆的预测,更建议关注产品升级带来的毛利率提升。预计5月重卡销量约为7.5万辆,同比下滑3%。5月是重卡销量的传统淡季,而4月底国四确定在明年年初进行,使得原先预计在7月份推行国四而导致的备货和提前购买减少。往前看,重卡高端产品比重上升以及年底国四产品的集中切换将提升重卡企业的盈利能力。
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