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引 狂吸204亿!昨夜,所有广州买房人难以入眠!楼面单价升破4万/最大热门则集中在白云、海珠、荔湾中心区域。白云新城地价吸引了25家房企竞拍,最终由龙湖首开以32.23亿元总价、配建面积30150平方米斩获,折合楼面地价45469元/平方米,刷新了广州最高地价纪录,成为广州第一个楼面价破4万元的地块。  

2016-11-24 02:19:45|  分类: 房地产投资研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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11月22日,广州迎来了本年度最大规模的土拍大战,一次性推出10宗地块,超40家房企、9小时、总轮数1134轮,抢出七区域地王,一日吸金超204亿元!

从结果来看,广州土地市场疯狂再现,多宗地块刷新区域最高单价纪录,白云和海珠两区3宗地块楼面单价已破4万元大关,而早前广州市楼面单价最高纪录的保持者为雅居乐拿下的荔湾华大物流地块。

大规模推地并未缓解广州土地市场过热的情形,业内人士称,此次土拍出乎意料,接下来广州或将迎来房价的上涨以及新一轮调控加码。

楼面单价破4万

昨日开拍的10宗地块有8宗热门地块,共吸引了超40家房企抢夺,保利、万科、碧桂园报名8宗地块,而招商、恒大、越秀各报名7宗地块。除了已经在广州有项目布局的房企,包括旭辉、五矿、美的、卓越、金辉等外来房企也参与到此次夺地大战中。经历一天的疯狂拍地大战,土地出让总金额超过204亿元。

▲图片来源:网易房产

南沙街坦头地块的成交拉开了此次土拍大戏的帷幕,越秀地产以17.46亿元、竞配建人才公寓房49050平方米的代价拿下南沙坦头地块,折合楼面地价11772元/平方米。南沙黄阁地块则由万科以9.18亿元,配建人才公寓房37800平方米竞得,折合楼面地价13743 元/平方米,南沙两宗地块的溢价率均为45%。

最大热门则集中在白云、海珠、荔湾中心区域。白云新城地价吸引了25家房企竞拍,最终由龙湖首开以32.23亿元总价、配建面积30150平方米斩获,折合楼面地价45469元/平方米,刷新了广州最高地价纪录,成为广州第一个楼面价破4万元的地块。

海珠区万宝冰箱厂地块最后的争夺在中冶和保利之间展开,最终由中冶置业以30.7亿元夺得,剔除配建面积楼面地价达42573元/平方米。

广钢新城自带光环,此次两宗地块均由保利竞得,其中一宗楼面单价突破4万元大关,远超在售项目价格。

黄埔开发区地块引发万科和龙湖的激烈争夺,奋战到了天黑,最终由龙湖首开以43.04亿元总价以及配建面积为109800平方米收入囊中,折合楼面价23012元/平方米。

天河区商业地块则显得较为冷清,而金融城地块则无人问津,惨遭流拍。

广州市国规委:体现了调控的效果

此次拍地火爆情况超越预期,多个区域的地价再上新台阶,“面粉贵过面包”的情形重现。对此,广州市有关部门是如何看待的呢?

记者注意到,针对这个结果,昨日广州市国土资源和规划委员会官方微信号发布了对此次拍地结果的分析,文中强调了5种调控高地价的政策,并认为地块成交价格均在限制的价格之内,成交情况体现了房地产调控的效果。

资料图

5种调控高地价的政策包括:

一是采取了提前公告,全市各区土地统一集中挂牌的做法;

二是商品住宅用地出让采用“限地价、竞配建”方式,当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为竞配建人才公寓或拆迁安置房,实现了平抑地价、解决人才住房需求和政府拆迁安置需求的共赢;

三是在保证金缴纳比例、出让金支付时间等方面加大了收缴及审查的力度;

四是要求在广州市竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金,不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金,否则将导致竞买失败、没收竞买保证金、三年内禁止参加我市土地出让活动;

五是优化土地供应空间结构,中心区地块与外围区地块搭配组合出让,满足各类型消费需求,助力我市建设枢纽型网络城市。

新一轮调控会不会来?

合富房地产经济研究院院长龙斌认为,昨日拍地一定程度上反映了开发商资金量充裕,也对未来楼市持乐观态度,广州作为一线城市,对开发商的吸引力还是很大。

中原地产广州项目部总经理黄韬在接受每日经济新闻记者采访时坦言,此次土地拍卖完全出乎意料。开发商高价拿地也有难言之隐,在经历热销之后,急于补充库存,今年广州推地较少,而此次推出的土地位置较好,自然引来开发商抢夺。

龙斌表示,高地价对开发商的开发能力也是一种考验,央企中冶拿下江燕路万宝地块属于旧改,50%住宅50%商业,楼面单价成本4万多元,未来新房至少要卖6万元/平方米以上才可以有盈利,到8万元/平方米才会有比较理想盈利。

以白云地块为例,刨除配建面积楼面地价高达4.5万元/平方米,加上配建面积成本,未来房价要卖到8万元/平方米才有盈利空间,但这一价格对于白云新城来说根本无法想象。黄韬称,现在也不知道开发商该怎么操盘了。

今年以来,白云区房价经过一轮上涨,网易房产监测阳光家缘数据显示,11月份白云区均价为32783元/平方米,最贵的珠江岭南公馆均价低于5万元/平方米,距离8万元/平方米的价格差距较远。

合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,从规划发展看,白云新城升值潜力动力不足,楼面单价4万元/平方米,将来新房面临压力。假如地块2年后入市,市场预期也只能承受6万元/平方米的房价。

按照经验来看,高价地的出现成为周边楼盘营销涨价的最佳契机,雅居乐夺得荔湾高价地带动周边房价上涨,长岭居高价地的出现则推高了广州市区的房价。

黄韬也表达了类似观点,此轮土地拍卖之后,如果没有政策加码,广州房价即将迎来新一轮上涨,而且上涨幅度不是一点点。但是楼市调控小周期并不会这么快过去,开发商此时高价拿地并不是好事,对产品和盈利能力提出更高的要求。

黄韬直言,这些高价地在2年内盈利难度较大,如果出现市场变动的话,开发商所面临的风险将急剧加大。大量的高价地出来,政府肯定不会坐视不理,也许新一轮的调控很快就会到来。

广州市国规委在上述微信文章中表示,接下来将继续采取多种土地出让方式加大土地尤其是住宅用地的供应量。

值得注意的是,10月27日,广州市国规委网站上还挂出了8宗地块的出让公告(如下图,南沙经济技术开发区有3宗地块,其余5处皆为1宗),将于11月25日分时段竞价。

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