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引 中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办,凤凰财经研究院、广东经济出版社协办的“《中国住房发展报告(2016-2017)——楼市调控:踏平坎坷成大道》发布暨研讨会”在京举行,会议对外发布由中国社会科学院财经战略研究院课题组完成的《中国住房发展报告(2016-2017)》。报告主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在汇报中表示,从数据来看,今年房地产销售创历史纪录已经没有悬念,地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。  

2016-12-01 22:56:14|  分类: 房地产投资研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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凤凰财经讯 11月30日,由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办,凤凰财经研究院、广东经济出版社协办的“《中国住房发展报告(2016-2017)——楼市调控:踏平坎坷成大道》发布暨研讨会”在京举行,会议对外发布由中国社会科学院财经战略研究院课题组完成的《中国住房发展报告(2016-2017)》。报告主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在汇报中表示,从数据来看,今年房地产销售创历史纪录已经没有悬念,地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。本轮楼市调控具体措施还有待于改进,短期效果还比较明显,但长期效果还有待于观察,属于谨慎乐观。

倪鹏飞表示,2016年的房价特点是局部上涨过热,投机投资需求火爆。重点城市、热点城市域外需求超过了50%,一些投资投机需求占到30%。从销售数据来看,1-4月份比较惊人,达到38.3%,几乎创历史记录。到9月份还是同比增长27%,今年销售创历史纪录已经没有悬念。

倪鹏飞分析,地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。中央在去年12月份中央经济工作会议讲的非常明确,楼市调控是分层次施策,一二线城市还是以投资投机为重点,去库存还是三四线城市,但一些一二线城市没有库存采取去库存政策;三四线城市有库存,但为了经济增长,增加投资,卖地增加财政收入,去库存的基础上又加库存。因此,导致价格的暴涨和市场的恐慌。出新了市场保障形势以后,地方政府也没有及时地给予调控,对市场做出调控而出现了暴涨。

报告评价本轮楼市调控为“一场密集而短促出击的楼市‘阻击战’”。具体措施还有待于改进,基本是“限购+ 其他政策”的组合,所有的城市都是以限购为主调,而治本政策出台并不是很多。目前整体来看炒房激励机制并没有变,政府激励制度有待健全,土地政策不太给力,金融清偿对违规资金进入房地产领域清偿还没有展开,限购政策作用有限,并还是有负作用。因此,总体判断,楼市调控短期效果还比较明显,但长期效果还有待于观察,属于谨慎乐观。

以下为本报告的主编倪鹏飞教授演讲汇报实录:

倪鹏飞:非常感谢任所长,感谢各位领导,各位专家,感谢媒体朋友长期一如既往对我们这个《中国住房发展报告》团队的支持,也感谢社科院兄弟所的城环所、金融所、经济所的一些专家积极参与今天报告的发布,和年中的发布形式基本一致,还是我们来发布,社科院各所相关专家共同探讨把脉中国房地产发展趋势。

当今没有哪一个主题像楼市关乎国际民生,因为敏感牵动全社会神经,问题复杂超乎理性预判,发展曲折让人步步惊心,调控频繁引发诸多争议。

在2016年应该说又上演了一次惊心动魄又转危为安的“悲喜剧”。因此,分析深层原因,反思现行政策,下决心实施重点制度改革,也许是“因祸得福”一个契机。这是今年我们为什么特别强调,特别楼市调控,特别提出“踏平坎坷成大道”。楼市调控十几年了,间很多曲折,我们似乎找到了一些方向。

我讲九个问题。

第一:总体符合预测,局部出现过热。

回顾过去一年的发展。2015年12月在这儿做出的预判。2015年我们当时对中国2016年房地产形势做过预判,我说过三句话:复苏的基础不稳,分化的趋势加剧,波动的风险加大。在这个基础上我们有两个重要的支撑,对房地产价格和房地产投资,我们用首次推出的华房指数进行了预测。预测的结果是,在2016年二季度以后会出现增幅缓降的趋势,全年呈现先升后降的趋势。(图)2015年12月预测图,下面是2016年实际发生的图。大家看看是不是在2016年第二季度4月份最高,然后开始缓慢地下降,6月份开始下降,实际发生是2016年7月份以后发生了一些逆转。总体符合预测,局部过热。投资更加准确,上图是2015年2月华房指数预测图,下图是2016年实际发生图。2017年我们会把这两个图放在一起,总体来说趋势还是比较吻合的。2016年的房价特点是局部上涨过热。

第一,房价暴涨惊人。局部城市或主要城市的房价暴涨惊人。最高在9月份达到97%,我记得好像是无锡的。

第二,投机投资需求火爆。主要是重点城市、热点城市域外需求超过了50%,一些投资投机需求占到30%。销售数据来看,1-4月份比较惊人,达到38.3%,几乎创历史记录。到9月份还是同比增长27%。今年销售创历史纪录已经没有悬念。

第三,开发投资回升缓慢。在前面销售非常好,价格非常火爆的情况下投资回升却非常缓慢。4月份达到一个高潮7.8%,但不像人们想象的再向上走了,开始有一个回调。8月份、9月份稍微有些变化,但总体趋势还是回调,这给我们重大的启示。过去销售增长和开发的增长幅度差不多,开发回升很缓慢。

第四,供需空间错配加剧。我们做了核算,2016年9月份,全国商品房现房待售面积4.1亿平方米,比2015年末减少0.39亿平米,全国住宅期房销售面积33.23亿平方米,比2015年减少了1.12亿,总体现在过剩库存约为37.5亿,比2015年减少了1.5亿。也就是说,2016年1-9月份去库存多少呢?1.5亿。空间错位形势还是比较严峻的,表现为,一二线城市库存少,但投资增加得少,销售火爆,所以出现了严重的短缺;三四线城市库存大,销售缓慢,特别是1-5月份它的投资和新开工比一二线城市还要高。总量来看这个去库存效果很明显,结构上看,去库存的总量结构是要打折扣的。

第五,投资投机趋势明显。

第六,市场陷入严重恐慌。楼市火热损害百姓住房民生,影响经济发展,危及国家安全,触及了国家发展的底线。因此,要推出调控政策。

二、原因:多方合作博弈创造了楼市过热“奇迹”。

为什么会出现2016年这样的“奇迹”?我们说是多方合作博弈创造了楼市过热的奇迹。我列举了6个原因。

第一,经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化是引发楼市局部过热的环境条件。

第二,驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制,现实中存在的利益机制是导致楼市局部过热的深层次原因。接下来我们说要建立新的机制,因为现在的机制是个投资投机的机制。

第三,市场主体的合作博弈,就是地方政府、企业、开发商、投资者他们是合作博弈,是楼市局部过热的整体原因,这个过程是个利益链,每个主体都在这个利益链上,这个利益链把它们连在一起。

第四,巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头。

第五,地王频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因。为什么7月份以后价格掉头逆转?我认为地王频出是非常关键的因素。

第六,地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。中央在去年12月份中央经济工作会议讲的非常明确,楼市调控是分层次施策,一二线城市还是以投资投机为重点,去库存还是三四线城市,但一些一二线城市没有库存采取去库存政策;三四线城市有库存,但为了经济增长,增加投资,卖地增加财政收入,去库存的基础上又加库存。因此,导致价格的暴涨和市场的恐慌。出新了市场保障形势以后,地方政府也没有及时地给予调控,对市场做出调控而出现了暴涨。

地王对房价的影响。

2016年1-9月份一共拍了217个地王,越来越多。2016年8月份是49个,9月份是51个,2月份比较少是5个,最多的是8、9月份。房价上涨最高的和地王拍的数最高的前十名大概差不多,地王数最高的第一是上海,第二是南京,第三是杭州,第四是深圳,第五是深圳,第六是合肥,第七是天津,第八是武汉,第九是郑州,第十是北京。(图)这个图更好地说明房价的关系,白城住宅均价增长率与地王宗数,两者呈正相关往上增长。

三、风险:热点城市风险突出,总体风险可控。

这轮调控总体的风险,热点城市风险突出,全国总体来看风险还是可控的,我们课题有个广州暨南大学小组做的,采用IMF国际货币基金组织的方法,IMF是以国家为主体,这是以个5个大中城市,有三个指标:房价收入指数比偏离历史均值幅度;房价租金指数比偏离住房历史均值幅度,房价租金指数比偏离住房使用成本倒数幅度。通过这三个指标进行综合有个发现。

当前看,热点城市整体风险较为突出,二线非限购城市风险相对乐观。整体风险最为突出的十个城市,我们没讲泡沫,严格地讲是价格膨胀,叫泡沫说不清,我们从价格膨胀和风险来看,它的十个依次是:深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州(这是36个大中城市),苏州、无锡不在36个城市里,我们没有测到。就36个来说十个风险最为突出的是这样的。

重点最为突出的,当前房地产整体风险高于2010年的,我们知道2010年也有一个高涨地2010年突出的是宁波、杭州、海口、太原,他们的房价在2011年触顶以后开始回落。本轮房地产过热主要集中在一线和部分二线城市,和上一次不一样,无论是热点城市和均价都以超过2010、2011年时期,值得各界高度警惕。

全国来看,我们判断,当前全国房地产风险还在整体可控范围内。主要理由:

1、全国指标来看,没有超越风险控制线。

2、它是局部的,不是全局的。

3、这次高涨与繁荣不是拐点,城市化还处于中期,潜在的需求还很大。

4、还有很多工具可以使用和备用。

所以,总体风险还是可控的。

四、镜鉴:日本房地产泡沫教训需要汲取。

现在讨论日本房地产泡沫对中国的借鉴有很多,我们进行了梳理,从四个层面:

第一,宏观环境。过去我们从货币层面讲的比较多,这次我们分析日本的泡沫,宏观环境是第一个层面。

1、城市化接近尾声,潜在需求几乎释放完毕。

2、发展进入高收入阶段,资金过剩但投资渠道不足。

3、人口结构开始老列老龄化加重,适龄购房人群大幅下降。

4、区域市场的分化加剧。

第二,金融因素:

1、货币超发脱实向虚。

2、金融管制放松间接鼓励投资投机。

3、由于日本的汇改先于利率改革,同时金融改革,我们没有同步或者没有汇率的原因。

第三,财政。日本采取的是分税制,中央和地方是分权的,地方也存在着财政的压力,中央和地方有转移支付,房地产开发和中央支付存在着联动关系,基础设施、房地产开发得多,从中央政府得到的转移支付就多,这对他是重要的激励。

1、财政方面有激励机制,和我们有异曲同工之妙。土地制度的简化推动了土地开发热潮。

2、土地的相关收入成为土地开发收入的重要来源。

3、地方政府的房价控制政策失效。地方政府没有担当好控制土地价格的责任。多个制度导致多个主题联合参与构造了日本房地产泡沫。

破灭的原因。

1、货币政策短期内迅速调整收紧。

2、调整土地收益税并对土地交易严格管制,速度太快导致泡沫破灭。

泡沫破灭的影响。对楼市肯定是长期低迷,对社会的影响应该一分为二来看。

1、影响深刻广泛,导致信心下降,导致它有“失去的十年”、“十去的二十年”、马上“失去的三十年”。

2、但也有好处,它倒逼了结构调整,促进了改革创新。

对中国的启示。

发展阶段不同时中国处理泡沫时可以更加从容一些,但留给中国节方面问题的时间也并不多了。

2、中国应该采取果断的措施,既要采取吸收泡沫的手段又要采取刺破泡沫的手段,政府应该进行制度重建。

五、评述:一场密集而短促出击的楼市“阻击战”。

第一,这次坚持“精确协同”的政策原则。

1、“中央监控,地方调控。

2、“统一行动,集体出击。

3、局部调控,整体不动。

4、抑制投机,保护消费。

5、一城一策,分区调控。

6、边调边看,逐步完善。

第二,具体措施还有待于改进,我们选择的基本是各地“限购+ 其他政策”的组合,所有的城市都是以限购为主调。

第三,治本政策出台并不是很多。

1、炒房激励机制并没有变。

2、政府激励制度有待健全。

3、土地政策不太给力。

4、金融清偿,对违规资金进入房地产领域清偿还没有展开。

5、限购政策作用有限,并还是有负作用。

因此,我们总体判断,短期效果还比较明显,但长期效果还有待于观察,属于谨慎乐观。

综合评价,本轮调控政策原则上具有精准性与协同性,这个原则我们挺赞同的,政策的具体措施还具有短期性与行政性。

六、展望:新一轮短期调整具有不确定性。

我们认为,未来要出现新一轮的短期调查,但这个调整具有不确定性。

今年7月份有社科院专家在一起讨论,达成一致的意见,9月份调控政策出台以后,这个趋势更加明显。趋势的表现,时间和趋势来看,按照历史经验和市场情况,可能要持续一年左右的时间,可能会出现差异和分化。为什么会出现这样的趋势呢?根据华房指数的预测,10月份做的2016年10月到2017年9月价格预测,涨幅在下行,增长幅度在收窄。当然,不排除个别时间段和月份出现价格绝对下降。

投资,2017年总体会有个波动,稍后会有缓步的提升。总体来看,我们认为2017年房地产投资可能低于2016年但不会有个大幅度的下降。

我们对四个一线城市和八个二线“四小龙”做了投资和价格预测。

一线来看,涨幅要有个明显的回落,但在明年下半年还有反弹,按照目前的条件下没有重大事情发生的情况下可能会反弹,救灾一线。一线投资会有稳步的提升。从过去拟合图来看,总体拟合程度还是不错的,特别是有些城市拟合得更加好。总体涨幅缓步下降,看不到北京绝对下降的趋势。2017年9月份也是100以上,投资有波动,但也有个上升;上海也是;广州拟合曲线是最好的,广州过去平稳,现在还在平稳,现在上涨幅度不明显。投资尽管波动这么大,但拟合曲线非常接近;深圳,我们认为,它未来增幅的下降幅度会更大一些。

二线也相对比较平稳,投资有明显的反弹,南京、厦门、合肥都是这样。

预测依据。

1、基于华房指数模型算出。

2、基于基本面。

3、基于政策改革红利出台,2016年有巨大的需求释放,出台了新的宏观调控政策,政策上有透支和观望的状态,所以调整不可避免。我们要推出一些改革,特别是今年8月份、10月份两次中央出台的财政政策和户籍制度政策对房地产,农村农业人口转移到城市里购房有很重要的作用。

4、土地投机受到不同程度的抑制,楼市虚火也受到剪灭。未来我们必须强调是有不确定性的。特别是我们通过行政措施实施的调控。一旦有一个环节有疏漏或不强,就会出现另外的情况。不确定性有四点,一是投资热仍在持续;二是增加调控但效果不明显;三是调整过速,过猛;四是逆转;五是投资投机的转移。没有限购地区投资投机过热。这四种情况我认为是要避免的。

七、影响:房地产起伏让宏观经济增长测到底线。

2016年,宏观经济的综合影响更为明显,土地局测有0.8个百分点。,前三个季度成交量上升并没有带动消费的增长,成交量的上升也没有带动投资需求期望那么高的增长。所以,我们可以得出一个结论,房地产对宏观经济贡献度,未来还是有逐渐下降的,不能有过高的期望,强弩之末的时候。

未来宏观经济下行应该还是有一定的压力,房地产投资不会下降得太明显,所以,它对明年宏观经济下行的影响也不会像之前那么大。综合来看,我们认为,通过这几年的房地产调控以及宏观经济的调控,虽然讲宏观经济见底还比较早,但是我们知道宏观经济的底线在哪儿?对宏观经济的底线心中有底了。最简单的,把房地产这块去掉,我们看看究竟增长是多少?更何况宏观经济还有比较稳定的比例增长。所以,对未来宏观经济增长心里是有底了。

八、政策:完善调控政策引导楼市“软着陆”。

我们要完善调控政策,引导楼市软着陆,避免那几个情况。

第一,密切监测调控效果,做好后续补调的准备,边看边调。

第二,抑制一二线城市过热,带动三四线城市去库存。要展开说还有很多,一二线城市是个风向标,不能过热也不能过冷,过热过冷对三四线城市去库存都不利,还是要保持一定的增长。

第三,调整城市间土地供给规模,完善土地拍卖制度。

第四,清查楼市的违规融资,取消过热城市的房贷利率优惠和首付较低的政策。

第五,实施前瞻性的引导政策,主动发声引导市场预期。

九、机制:构建长效机制实现楼市稳健发展。

我们最终目标是使房地产稳定发展,购进房地产长期稳定发展的长效机制,促进它健康发展。

第一,调整发展战略,让房地产与宏观经济、城市化协调发展。要从战略上做出,战略层面是理念,我们研究发现,制度、机制都是支撑,最根本的还是上面的战略。

1、适度调整发展战略内涵。不要太强调速度,使小康是个全面的内容。

2、调整城市化战略方针。发展城市群,发展大城市,发展这个城市群周边的中小城市,而不是全面发展,也不是重点比较小城镇。

3、要给住房做个定位,回到它的居住功能本体上,或者社会功能是重要的。社会民生是主管的,促进经济发展是外生的。

第二,加快相关制度改革,释放新需求去库存并对冲,让农村人口转移到城市里来。

第三,在关键领域实现改革突破,铲除经济房地产化制度根基。

1、要建立中央与地方责权对称的关系,房地产机制问题根本是由金融、土地、财政三方面的问题做出重要的努力,减弱地方对土地财政的依赖和卖地的冲动,重构地方公共财政新体系。

2、打破土地与住房市场的垄断,发展多层次资本市场,促进市场主体转向实体产业和创新产业。

第四,房地产调控长效机制,要健全楼市调控的工作机制,完善楼市调控的问责机制。

1、横的来看,建立领导负责,部门分工机制。

2、纵的来看,完善中央监管,地方调控机制。

3、落实来看,完善考核,奖惩问责机制。不是光约谈约谈,出了问题要把责任落实。这样调控才能有效。

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