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引 供需错配?中国房价问题背后真相并非这么简单 倪鹏飞强调驱动投资投机的利益机制是深层根源,中国的利益机制包括2个方面,除了和发达国家一样的“资产荒下的金融利益机制”外,还有土地利益垄断机制,即土地财政,而解决的根本还是在于建立一个金融、土地、财政的相互协调的长效机制。  

2016-12-06 00:18:20|  分类: 房地产投资研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从“人口说”、“货币超发”到“供需错配”,近期关于新一轮房价暴涨的原因分析热点出现了这样的转变路径。应该说,“供需错配”的呼声不断高涨,有超此前“货币超发”呼声之势。那么,供需错配真的是扭曲房价的真正问题所在?

持“供需错配”观点方认为,“房价上涨主要是一线城市,土地供给主要在二三线城市,一线城市土地供给依然在减少,出现结构性错配。一系列制度扭曲导致了市场扭曲。所以,需要借用供给侧改革来解决高房价问题。”

“人口说”为何不成立?持“供需错配”分析观点认为,有从人口结构来看,三年前中国劳动人口急剧减少,劳动人口解释不了高房价问题。人口红利和城镇化为房地产市场带来了巨大的需求空间,成为房地产早期迅速发展的重要推手,然而随着人口红利的消失以及城镇化加速,人均1套住房早在2013年已实现,“人口说”有待商榷。

“货币说”为何不成立?持“供需错配”观点方提出的依据是,中国M2增速去年降到了10%,当前维持在11%附近,达到了统计以来历史的最低值。而以前的增速在20%、30%,从货币角度来看房价毫无疑问不应该涨,事实却是相反的。所以,这个假说不能解释房地产价格状况。

那么,供需错配能完全解释房地产价格状况吗?

数据来源:房价泡沫情况来自易居研究院45城前三季度房价泡沫情况,数据为近似值;住宅用地供应面积时间2015年1月1日到2016年12月1日数据,来源国土部、各地国土局;2015年常住人口来源各地统计局;人均住宅供应面积计算公式为住宅工地面积/2015年常住人口百分比;截止8月新建商品房存销比数据来源易居研究院《35城新建商品房存销比》,数据为近似值;截止6月新建商品房存销比数据来源易居研究院《70城新建商品房存销比》,数据为近似值。

 

样本中选取的24城分别为房价上涨较快的一和热点二线城市,以及高库存的弱二线、三线城市。从表中,可以看出房价泡沫情况与住宅供应面积的相关性总体不大,尤其在热点二线和弱二线城市之间,房价泡沫情况和人均住宅面积几乎明显相关规律。值得注意的是,在图表中房价泡沫最高和泡沫为负的两端,这两项数据相关性比较高,表现为深圳、上海、厦门北京高泡沫的背景下,土地供应明显不足。而泡沫排名末端的银川和乌鲁木齐表现土地供过于求,库存过高的现象。

土地供给失衡问题在一线和弱三线城市中表现明显。这一切的渊源在哪儿?

为确保中国18亿亩土地红线不被突破,在2004年以前采取的措施是耕地地占补平衡制度,即“占多少,补多少”,其中各省还可以调剂处理。比如北京京今年新增建设用地超标了,可以和指标比较富裕的省份调剂一下余缺,如可从宁夏、甘肃荒地替换开荒成耕地。2004年4月国务院发布了《深入开展土地市场整治、整顿严格土地管理的紧急通知》,消除了耕地占补平衡制度。这意味着各省必须根据)耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地总规模等指标对土地进行“开源节流”。

数据来源:2015年1月1日至2016年12月1日24个样本城市住宅用地土地供应面积/规划面积

2007年,国土资源部等三部委出台了《土地储备管理办法》,确立了各个地方政府对土地的垄断经营权。2008年“四万亿计划”下,楼市出台了一系列刺激政策,降息、降首付、减税等系列刺激政策。

此后,全国总的土地住宅供应量不断增加,2013年达到高峰38018.73万平米,2014年开始逐步下降为25150.31万平方米,2015年为21775.60万平方米。今年以来,北京甚至出现了半年以上断供情形。

 

 

一线城市由于政策和资源的倾斜,产生很大的人才和财富虹吸效应,大量尖端人口和财富集中在这些城市。然而受土地规划限制,土地供应量却不断下降。而库存较大的三四线城市由于竞争力不断减弱、人口流出比较严重,需求不足难以消化历史积压库存现状。城市发展动力不足,地方政府对土地财政依赖程度越高,环环相扣,最终造成了三四线结构供给失衡的局面。

然而政策的定调和市场逻辑或相互矛盾。今年以来,关于土地规划的政策频发。4月份,国土部发布《国土资源“十三五”规划纲要》和《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》,5 月份发布《关于下达〈2016 年全国土地利用计划〉的通知》之后,6 月份发布国土部印发实施《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020 年)调整方案》,调整方案明确遏制建设用地过度扩张、防止大城市城区继续“摊大饼”,严格控制超大城市、特大城市用地规模,将城市土地利用思维从增加增量转为盘活存量的重要思路。

倪鹏飞表示,我们要调整城市化发展的方针,放开大城市的限制,发展多中心的城市,要在大城市的周边发展中小城市,形成大中小建设的城市区域。基于房地产方面来看,要加大这个区域的土地供应。

回到对房价原因的讨论,虽然部分城市呈现供给失衡,但热点二线和弱二三线城市并未出现房价泡沫和土地供应明显的负相关关系。即使像美国市场相对完备的国家,也出现过房价泡沫问题,将问题单一化并不能有效解释背后的逻辑。所以,仅仅运用“供需错配”并不能完全解释中国房价怪诞问题。

中国社会科学院财经战略研究院院长倪鹏飞认为主要有宏观经济不景气的环境因素、驱动投资投机的利益机制、市场合作博弈、巨量资金引入、地王频出以及政府消极调控等6个因素造成了此轮中国局部过热问题。

其中,倪鹏飞强调驱动投资投机的利益机制是深层根源,中国的利益机制包括2个方面,除了和发达国家一样的“资产荒下的金融利益机制”外,还有土地利益垄断机制,即土地财政,而解决的根本还是在于建立一个金融、土地、财政的相互协调的长效机制

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