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引 分析:为何说北京房价根本不贵 为何人都不炒股了/还是那句,本博认为中国土地全在国土部掌握,一关总制,房地产能崩到那里去?国企债危机,一个债转股,倒迫股东们切法存优汰劣,调整资源产能,变危为机!中国特色市场经济关键时刻,优势立现,岂能让崩溃成势!亚洲金融危机时,韩国面对比我们今日面对的危机危得多,民众主动当金买银支持国家挽经济于不倾,只要策略对头自信有为,就是成功走过来  

2016-09-21 12:39:18|  分类: 房地产投资研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源:波音大飞机 作者吴小平先生授权凤凰股票转载

北京房价很贵,也不贵。

我不是富豪,自然也没有什么财力在京沪深购置大型豪宅。不过,在当下激烈的全国房价大辩论中,咱们得有一说一,不能因为买不起就说贵,也不能因为涨得快就说不合理。

那不是探究问题本质的正确态度。

很多人说,北京上海深圳的房地产总价值,够买下半个美国了。来算算,假如北京均价5万,5亿米地,那么总价值25亿;加上深圳和上海,大数乘以3,则三地总价值为75亿人民币,而美国目前所有房地产总价值约为24万亿美元,约等于150万亿人民币

说得还真有点意思。真是一半。

不过,算式可以这么算,话可不能这么说。中国人的财产以人民币计价,房子也是,假如你将名下房产卖出,获得人民币,可以用之消费,可以用之储蓄,但偏偏不能任意换成美元或其他通用外币。也就是说,你的本币功能,是严重不健全的。

这有点像是公司发给你的食堂饭卡,你可以用之买小炒,可以用之买饮料,但不可以携带出公司去街对面肯德基买炸鸡,因为饭卡毕竟不是真的货币,或者说,饭卡的货币功能只限于公司食堂内。

那么好了,如果公司大厨干的不错,食堂饭菜飘香,附近小区的群众也希望混到公司食堂来蹭饭,那么员工持有的饭卡价值会飙升,群情激昂之下,也许会突然炒到一个匪夷所思的价格。但是,由于饭卡只能在食堂内使用,就算价格高昂,但拿到超市、电影院、饭馆去消费,还是没有人承认。在这些公共场所,你必须使用真正的货币。

中国房产和食堂饭卡差不多:在某个地域内,这东西非常值钱,但是出了门,就没用。换句话说,如果你卖掉价值1000万人民币的住房,并不能使你成为一个拥有150美元的富翁,也不能使你成为一个拥有130万欧元的富翁,甚至也不能使你成为一个拥有1200万港币的富翁。最后一点,多有意思。

因为,中国央行下属的外汇管理局坚决不同意你随意汇兑。

不仅不同意,中央央行还时不常利用全球第一的美元储备搅动下世界外汇交易市场,让那些伺机做空人民币的期货空头不定期破产,让大陆人民坚定持有人民币的信念。如果你想补充相关知识,你可以了解下为什么中秋节附近离岸人民币的拆解利率突然急速攀升,导致很多海外空头借不到钱、借不起钱。

所以,要我说,中国房产价值高,是自嗨,是窝里横,是内斗。正是由于高高筑起的汇兑堤坝,使得人民币定价的房产价格可以随意炒作而无爆仓之风险。你想想,假如哪天人民币在资本项下可以任意兑换外币,那么海量中产阶级当然会抛售自己名下的投资性住房,换成外币,去购买北美、欧洲、澳洲的别墅,那里空气更好、水更佳、教育更先进。当然,也许你对以上有关欧美国家的形容词有不同意见,那随便,但我要强调的意思是:如果中国政府允许居民的财产在全球自由配置,那么中国房地产绝不会炒到如此高昂的地步,以至于深圳已成为全球典型房屋总价第二位。

以上林林总总,核心意思是:在人民币无法自由汇兑的情况下,大家拥有大量超发货币(货币超发是个有趣的话题,以后再说)而无处可去,那只能买房,全国资源最好的一线城市住房的价格,当然被炒到令人目瞪口呆的地步。而且,肯定还会更高。

插一句话,也许你会问,小平老师,为什么大家不把钱用来炒A股呢?很长时间了,上证指数一直没什么变化啊,今年上半年还跌了百分之十几呢,昨天的上证波动率甚至创下几十年最低。

哦,是这样,股票和房子,不一样。一个容易骗人,一个不容易。股票背后,就是上市公司以及三张报表。有多少上市公司的报表是真实的?有多少定增项目的去向是真实的?有多少黑科技的描述是真实的?作为在中国最佳投行工作十年的“老资格”金融人士,我告诉你,这其中,假的居多。很多上市公司管理层人士,都希望利用信息不对称的方式,欺骗市场,愚弄散户,从中渔利。在MBA管理学上,这叫公司治理缺陷。唉,不展开说了,和大量造假的股票相比,一栋坐落于北京三环、上海静安区、深圳深南大道的住房,可是实实在在,清清楚楚,可以住,可以传给孩子,不会骗人。

于是,买房还是买股?作为一个理性、谨慎的人,当然会把大部分资金用于买房,用少部分资金用于炒股,而且越炒越寒心。于是,股市就涨不起来,涨不动。何况,最近听说,管理层要让股市去西部扶贫,还有800多家公司大排队要等着套现,真是让人担心啊,还是不炒股了吧,先把房子炒了。

好,回到本文核心议题。刚才说了,北京房子似乎很贵,因为货币堰塞湖。这个论点一定对吗?不一定。其实,我个人觉得,北京房子根本不贵。

我就和你们说一个浅显道理吧。你们认真听,我认真说。我去过很多中国人移民的地方,譬如温哥华、洛杉矶、悉尼、伦敦、巴黎,在那里和朋友们聊一聊,对什么事情很担心?嗯,治安。只要是黑人多、难民多的国际性大城市,最近都是乱糟糟的,何况这些地方枪支泛滥。更说得直接一点,如果你半夜走在纽约、巴黎和伦敦的街头,你根本感受不到先进国家的先进,反而会感到相当害怕:担心受到打劫。钱包丢了还算好,如果被一枪击毙,那多冤枉?所以,当有人说,和北京相比,美国土地如何之廉价,澳洲别墅如何之便宜,巴黎风光如何之美丽,我就微微一笑:见识太少。你生活到那里,你就会怀念北京,北京的安全、稳定。

加拿大温哥华为什么房价奇高?很简单,除了气候和地理的巨大优势,这个地方几乎没有黑人居民,其他移民们的融入既有节奏,也非常努力。因此,很多华人喜欢这里,一个招呼一个,一群带动一片,于是几十万华裔就来到了温哥华。

简单的道理,用简单的话就足够了。至于这些话是不是政治正确,本文作者根本不在乎。你信,就信了,你不信,自己在国内外多走几遍。在这个混乱的世界里,欧洲基本在走下坡路,自寻灭亡;澳大利亚孤悬海外,歧视也多,无甚发展;美国枪支泛滥,犯罪率高。东京倒是不错,可惜中日关系太差。总体而言,北京、上海、深圳,比这些“一流城市”强多了,晚上你去人山人海的北京三里屯酒吧区随意转一转,看看安全感受如何,你会知道什么是“世界超一流城市”。

于是,顺理成章的,北京房子如果比纽约贵一点,我觉得OK。为什么还要说北上广能够买下半个美国是不合理的呢?挺合理才对。

最后,如果你炒股,我用股票的道理,再和你说说房产的道理。大家都知道,很多股票的估值高,是因为有发展,有前途,有项目,很多老牌蓝筹死活不涨,甚至盘跌,是因为已然意思不大了。为什么资金会追逐新兴股票而放弃资深蓝筹?因为增速不一样、前途不一样。北京目前的增长是8%,伦敦是3%,纽约是2%,东京是1%,法兰克福是0%。

如果北京估值高,而且就算是“虚高”,又如何?人类发展,不就是一直奔着道路自信的光辉前景而去的吗?

注:本文所表述观点不代表凤凰财经立场。

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