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引 本轮房价上涨始于15年,以北上深一线及周边城市领涨,其实是彻头彻尾的金融现象,因为房价涨幅与GDP增速无关,而与存款增速高度相关  

2016-10-04 20:51:32|  分类: 房地产投资研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限购浪潮之下能否真正抑制房价?

 

事实上无论是限贷限购,其最终目的都是“控房价”。那么从目前的情况看来,调控政策何时能真正“控房价”?

 

在严跃进看来,中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启,而市场拐点会在明年,2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。“但需要注意的是,此类市场拐点是周期性的,而非房价有实质性下跌。”严跃进提醒。

 

中原地产首席分析师张大伟也持有相同的观点,“此前全面宽松的趋势已发生改变”。他认为,在市场分化的基础下,调控政策同样趋于分化,房价涨幅过快的城市还将陆续出台限购限贷等举措。

 

专家指出,一方面要警惕楼市有泡沫,对居民生活成本影响较大,并影响实体经济;另一方面要实现经济稳增长,宏观经济转换增长动力尚需时日,还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点,既要防控风险,又要稳定楼市,确保经济运行在合理区间。

 

政策收紧楼市短期降温,下一个限购城市会是谁?

 

因为近期热点城市政策收紧力度升级,短期将为当前过热楼市适当降温, 所以未来将会有更多城市选择加入限购阵营。目前除北、上、广、深四个一线城市外,已有厦门、杭州、苏州、郑州、成都、南京、天津、济南、无锡、合肥、武汉共11个二、三线城市限购限贷。

 

此前,在北京发布楼市新政后,有六城紧跟步伐,如今这股调控浪潮或许仍将继续。综合业内人士分析显示,未来,福州、东莞、珠海、石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市,限购可能性仍非常大。

 

严跃进认为,此类城市炒房现象比较严重,而房价增幅过快,都有可能出台各类版本的限购做法,“或在收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提高银行信贷利率,以及分区调控等政策方面打组合拳”。

 

对各地相继出台的楼市调控组合拳,新华社发表评论文章认为,这意味着在“一城一策”的政策框架内,越来越多的地方楼市政策再现收紧迹象。专家建议,应通过合理信贷的政策引导,让小地方的楼市活跃起来,大城市的楼市冷静下来。


2016年或许是中国楼市的历史大顶


多地现炒房热潮,不仅居民热衷,连上市公司都炒房保壳了,但16年或是中国地产市场的历史大顶,前赴后继的涌入地产是否已暗藏危机?


16年的经济增速保持平稳,其中火爆的房地产是重要贡献,但未来面临见顶风险:



中国青年人口拐点已现,按照国际经验,年轻人口总量见顶后,住房和汽车的需求增速会下降,这说明中国的购房热潮与人口角度的需求无关,与金融加杠杆有关;从居民买房的贷款杠杆率来看,13年的贷款占比仅为1/3,而16年的贷款占比已经超过50%,意味着首付比例不到一半,已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比;北上深存款增速出现了爆炸式增长,深圳当年的存款增速高达70%,北京上海也接近50%,但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。


中国地产过热难以持续


地产销售或接近顶部。再来看中国,16年的经济增速保持平稳,其中火爆的房地产是重要贡献,前8个月地产销售面积同比增长近30%,也带动地产投资增速由负转正。但在我们看来,今年的地产销售或已接近历史的顶部,未来面临极大的下行风险。


中国青年人口拐点已现。从2000-30年中国各年龄段人口变化来看,老龄化趋势十分明显。25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群,该年龄段人口2015年已达到峰值的4.49亿人,之后将长期下行。


日韩地产开工与人口结构变化息息相关。按照国际发展经验,年轻人口总量见顶之后,住房和汽车的需求增速会显著下降。日本、韩国经验显示,随着25-45岁年龄人口的增加,千人新开工住房套数不断攀升,但在25-45岁年龄人口见顶之前,千人住房新开工套数就开始回落。


中国新开工13年见顶,销量16年或见顶。从98年房改之后开始,中国新开工住宅套数快速增长,从98年的不到200万套跃升至13年的1400万套左右。按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数,中国在13年已接近18.5,超过美国,接近日、韩的历史最高水平,说明以现有的城市常住人口来看,中国住宅新开工套数已经接近天花板,而13年也确实是中国住宅新开工的顶部。从人口角度看,16年中国的住宅销量将超过1400万套,大概率也是历史顶部。


居民拼命贷款买房。因此,16年火爆的房地产销售已与人口结构无关,而是源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿,去年是2500亿,今年我们的月均房贷接近5000亿,我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看,13年的贷款占比仅为1/3,而16年的贷款占比已经超过50%,意味着首付比例不到一半,已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。


房贷加杠杆不可持续。从房贷占GDP的比重看,中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年,居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%,而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落,而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%,不仅较去年暴涨,也与美国历史高点相当接近,表明中国居民购房或已将杠杆用到极限,16年或是中国地产市场的历史大顶。


流动性拐点已现。本轮房价上涨始于15年,以北上深一线及周边城市领涨,其实是彻头彻尾的金融现象,因为房价涨幅与GDP增速无关,而与存款增速高度相关。而在15年,由于政府放松了对金融机构同业存款的监管,允许同业存款在当地发放贷款,导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长,深圳当年的存款增速高达70%,北京上海也接近50%,但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。

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