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引 买不起房又离不开北上广,多些一线城市就行?  

2017-01-22 13:54:48|  分类: 房地产投资研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源:微信公众号 吴晓波频道

高昂的房价、爆表的PM2.5、巨大的工作压力,成了很多人逃离北上广的理由。

然而,我们到底应该逃离北上广还是再造几个北上广?谁最有潜力成为下一个一线城市?

本周,吴老师在《每天听见吴晓波》中谈论了《中国还需要几个新的北上广》《多个指标表明,这4个城市或跻身一线城市》,点击标题,即可试听哦。

吴老师的好朋友——大成基金首席经济学家、中国人民银行金融研究所前所长姚余栋以及民生证券副总裁、研究院院长管清友认为,中国的一线城市不是太多了,而是太少了,中国还要再打造四个一线城市。

其中,姚余栋提出了“梯型城镇化理论”,他认为:应该增加一线城市数目,使区域分布更均衡。通过发展8个一线城市,每个城市人口达2000万,这能确定首位城市人口规模,也有利于二三四线城市平衡发展。 打造8个一线城市,不仅能缓解房地产泡沫,还能让中国经济再飞跃20年。

管清友则在综合考核各项量化指标后,认为具备成为一线城市的有天津、杭州、成都和武汉,而有望成为准一线城市的包括南京、重庆、西安、苏州、合肥。

再来一打北上广深,真能让大城市的房价下降?小巴很疑惑,跑去请教了几位大头,来听听他们的想法。

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

“应该对房产市场机制和逻辑乃至城市化道路

进行顶层的、更合理的设计”

一线城市不是打造出来的,是在产业和人的聚集中自然形成的。通过行政区划,可以打造特大城市和直辖市,比如重庆。但这样的特大城市,未必能够分流和缓解北上深广一线城市的房价压力。

如果能够再增加一个北京、上海、深圳和广州,那当然能够缓解现有一线城市的压力。但这显然不可能。

更应该做的是,将城市资源分布得更为均衡合理,让二线城市分流一线城市的压力,让三线城市分流二线城市的压力。

一线城市与二三四线城市之间的资源应更均衡合理

这一轮房价梯度上涨,实际上出自市场之手,把波峰从一线城市往二线城市推。而各地区之间土地严重错配,封闭割裂,没有转移补偿机制。

国土部门划定了18亿亩农业用地的红线。各省市之间相互割裂,相互不能补偿调剂。这就出现了在城市用地和住宅用地极为紧张的寸土寸金的上海,居然有一半以上的用地是农业用地的荒唐现象。

这造成的结果是,北上深等一线城市房价暴涨而供地不足。大量的内陆三四线城市,特别是北方三四线城市,库存积压如山。

2016年12月,中央经济工作会议特别提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

“长效机制”必须走法治之路,必须建立一整套法治的顶层设计,包括分税制、土地出让制度、住房用地使用年限、房地产税立法、城市更新改造等一系列的法律法规。这才是缓解一线城市房价压力的正路。

杨建华

浙江省社科院调研中心主任

浙江省社会学会会长

“增加一线城市和缓解房产泡沫,

两者没有必然联系”

房产泡沫不是一二线城市才存在的问题,而是因为已经违背了市场规律,房子价格与价值严重背离,也和老百姓收入严重不相符。房产泡沫不仅是经济问题,也是社会问题。

造成房产泡沫的原因有:

?政府的土地财政政策,垄断了土地,助长了房地产价格的提高;

?开发商利用目前市场上不正常的机制,进一步推动价格上涨;

?中国人大多有一种“一定要有房子”的心理,而且认为房子能用来保值,纷纷买房也助推了房价的上涨。

所以,不能再将土地作为地方政府财政收入的主要来源,这就意味着税收体制也要改革,减轻地方政府负担,并提高老百姓收入。

Yevon_ou

资深地产投资人

“坚持市场化,房地产就不是泡沫”

如果说省会城市要一省之力,那一线城市则需要四五省之力,成为区域性核心,对周边五六省都有非常强的向心力、吸引力,区位度很高,和第二名GDP拉开明显距离。因此北有北京,东有上海,南有深圳。

而且,往往需要200万平方公里土地,2亿人口,才能打造一个“一线城市”,在中国目前的格局下,北京、上海,已经成为无可争议的一线城市。

华南则有广州、深圳、香港,三个城市。未来华南三市有可能一体化并成为超级大都市。

广州、深圳、香港有可能并成超级大都市

如果中国再增加一个一线城市的话,只有重庆有机会。此外,中国唯一还有希望成长为“超级城市”的,只有川渝。在西南有可能出现中国的第四极。

所以重庆将会是赢家。而东北的沈阳、华中的武汉、新疆的乌鲁木齐等,会成为小一级的区域性中心。

其实,“中心城市”并不意味着房地产泡沫。在建设中心城市的同时,必需毫不犹豫地走市场化改革。让市场化主导价格的走向,资源的合理配置,要让交易尽可能地增加。只要坚持市场化,房地产就不是泡沫。

齐俊杰

投资人、财经专栏作家

“限制城市规模,大城市把资源匀给周边城市”

一线城市发展最大的问题就是城市饱和、人太多,拥挤和拥堵透支了一个地区的发展。且一线城市和一线城市周边的发展落差太大。

房地产发展不均衡,是房地产泡沫的一个主要原因。其实全国泡沫巨大的就那十几个城市,大部分城市房价并不高,且有的地方库存严重,房子根本卖不动。

房地产的问题在于过度金融化,所以要限制交易,在持有环节加税,把房地产从投资属性恢复到使用属性就可以了。

房地产需要从投资属性恢复到使用属性

城市规模必须限制,但并不等于说不让年轻人进入一线城市,而是要将一线城市的产业疏解出去,不能好处你全占,坏处一点都不承担,这就变成了一线城市吸血三四线城市。

不过现在大的思路已经转变,未来5年一线城市严格控人,而控人的前提是把功能疏解,不是轰人,而是把好处匀给其他周边城市。

这事要一步一步做,但难点恰恰在于利益争夺战。所以得协调,还必须要有一定的高度,纯靠市场自发和城市之间的协作估计很难,需要有国家层面的设计以及行政资源,比如各大部委的模范带头作用。

文:巴九灵

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