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引 马光远:你买的不是房子 而是一张北上广深的船票 除了我之前列举的一些没有危险的城市,除了独特的北京,除了低调的广州,除了空气这边独好的海南,除了孩子上学的学区房,你仍然有足够的时间对房价的变化进行耐心的观察。  

2017-02-26 12:49:39|  分类: 房地产投资研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2017年02月25日 08:47光远看经济

  23日,住建部召开新闻发布会,就房地产的走势回答公众的关切。

  看了一下文字记录,有价值的信息不是很多。包括媒体热炒的“房地产税正在推进”的报道,也没有太多的实质性的东西。

  关于房价的走势,基本是国家统计局70个大中城市的房价统计数据,关于这个数据的价值及缺陷,我在过去都有过详细的评述,不管如何,按照这个数据去判断房价走势或者买房,就麻烦了。

  拿北上广深四个一线城市为例,统计数字是四个一线城市新建住宅环比不涨不跌。在每个月开盘情况不一样,以及对价格的审批不一样的情况下,这是没法环比的。

  每次调控,有一些城市直接在价格上做文章,不让一些高价楼盘上市,推一些楼盘,价格表面上稳住了,实际上如何,你必须到售楼处去看看,感受感受。北京一二月份就没有新楼盘推出,广州楼市的温度其实在升温。北京二手房最近无论是交易,还是价格都在令人担心的反弹。

  我这几年研究房地产,唯一的经验是:亲自跑楼盘,和房地产中介保持联系,经常假装去买房,了解价格真实变化。

  广州的房子仍然在涨,主要原因是总体价格在四个一线城市中不算高,去年涨的温和,今年补涨而已。

  但北京最近二手房的情况的确值得关注,北京的价格已经不低,四环以内基本普遍过10万的价格,可是为什么在经历短暂的休息之后,又亢奋起来。

  我想,我们该回到一个最基本的原点:北京的房子是什么?

  中央强调“房子是用来住的、不是用来炒的”,这个话引起的争议和引起的共鸣几乎差不多。因为在很多国家,房子除了居住属性,其投资属性和金融属性是大家公认的,但的确,如中国人一样对房子趋之若鹜的,还真不多。

  从现实的情况看,我们还真不敢就理直气壮地说,“房子是住的”。

  比如,热点城市,特别是北京的学区房,惊人的价格很显然不是“居住”可以解释的。学区房的最大价值不在于居住,而在于孩子获得的入学资格,是一张船票。这种船票的价值不是房子本身,而是房子与入学资格的捆绑导致的价值重估。

  所以,我一直强调,学区房不是房子,不要以房地产的规律来解释学区房,不要以房地产的价格来衡量学区房价格是否合理。高价学区房折射的是中国中小学教育的不均等和不合理,而这种不合理不均等在短期内是不可能改变的。所以,对于学区房,你什么时候买都是对的,这和房子无关,更和居住无关。

  推而广之,北京的房子、其他一线城市的房子、热点城市房子恐怕也不是“住的”这么简单,也是一张船票,有了这张船票,这个城市的公共资源和福利你才有更多的分享的资格。

  在中国,包括一线城市在内的大城市资源高度集中,而且主要集中在城市的中心区。这是中国城市多年形成的资源分配格局,短期内也很难改变。比如,北京,除了通州的副中心建设,其他远区县在公共福利,教育、医疗配套等方面达到四环以内的水准短期内也不可能,这意味着大城市的中心地带仍然是福利高地,这些房子都具有稀缺性,买这些地带的房子,不过是为一张船票而努力。

  对于这种情况,也不要和世界其他城市比,基本没有可比性。

  中国独特的户籍制度没有可比性,中国不同的城市具有不同的行政级别,不同的行政级别带来的福利和资源不同,从而导致城市不断分化。这在短期内也很难改变。不同城市的门票价格不同,房价是最典型的体现。

  由于京津冀一体化战略的推进,环北京地带的房价去年也大幅飙升,鸡犬升天,几乎每一个城市都在打京津冀的概念。

  在中国的区域大战略中,京津冀一体化得到了高层异乎寻常的重视,这意味着,多年来只是停留在概念中的京津冀很有可能在某些领域取得突破性进展,比如轨道交通,未来20年,京津冀将建跨区域最密集的轨道交通网络,形成半小时、一小时和两小时都市圈。

  由于高层的重视,今年京津冀除了第二机场,应该还会有更大的动作,京津冀是一个国家战略,这个战略的推动带动房价上涨是正常的,不正常的是,目前很多环北京地带的房价已经透支了未来京津冀一体化所有的概念。

  京津冀也是一张船票,但这种船票是分等级的。京津冀一体化不管推到多大的程度,也不会从三个字变成一个“京”字,一哄而上的炒作的确令人担心。武清、固安、廊坊等地炒作还有实质概念,其他一些地方爆炒房子就很危险。

  包括北京在内的一线城市的房子是一张船票,明白了这个道理,你内心关于房子的所有的心结可以打开了。

  大城市公共资源的集中和稀缺是导致船票价格高涨的根本原因,在稀缺程度短期不会改变的情况下,期待房价大幅度下跌不现实。但不是所有的船票都可以卖一个高价,因为你的资源并不见得具有稀缺性。

  在我看来,中国至少有10个城市,除了四个一线城市,厦门、杭州、南京、苏州、武汉、天津、珠海、福州,船票的价格长期会很高,房子和居住可以基本无关。为了争夺稀缺的资源,很多人将不得不支付惊人的价格,获取这些城市的一张船票。

  当然,房地产的大周期对房价的影响是存在的,我们仍然得承认中国房价泡沫是实实在在存在的,房地产20年的大周期正处在一个很敏感的节点,2017年的房地产很微妙。除了我之前列举的一些没有危险的城市,除了独特的北京,除了低调的广州,除了空气这边独好的海南,除了孩子上学的学区房,你仍然有足够的时间对房价的变化进行耐心的观察。

 
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