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引 劝你卖北上深房子的 不是中介的托儿就是十足的骗子!  

2017-02-26 11:55:43|  分类: 房地产投资研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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劝你卖北上深房子的 不是中介的托儿就是十足的骗子!2017年02月25日 08:41财经韬略
  每隔一段时间,就会有一些自以为是的家伙冒出来,劝大家战略性看空中国楼市,抛售中心城市的住宅。
  卖了之后怎么办?无非是“租房+理财”,或者是移民。
  我要说的是:给你提这个建议的,如果不是一个“半瓶子醋”的专家,就是一个中介的“托儿”,或者十足的骗子。
  比如说你在北上深有两套房子,价值大概2500万元人民币。如果你卖了房子,拿到了现金,这时候有两大选择,我们不妨分析一下。
  第一、移民
  有两套房子,可以套现2500万的,基本上人到中年。这样的一个家庭,孩子正在上中学或者大学,有留学需求。但对于夫妻二人来说,社会关系基本上在国内,移民到国外,首先面临谋生问题和如何融入当地社会的问题。
  2500万人民币,大约是360万美元,看起来不少。首先面临一个问题,你如何把钱转到国外。在当前外汇管制收紧的情况下,只有违法途径。这就存在巨大的风险。此外,是如何获得海外身份,如果是投资移民美国,还有时间成本和移民失败的可能。到欧洲的二三流国家,语言更是问题。
  即便到了国外,仍然存在财产如何保值增值的问题。买几套房子出租是最顺利成章的做法,但国外房屋税费和维护成本很高,很多服务租户的琐碎工作甚至需要自己动手,估计很多中国人都不能适应。大家都习惯了国内的生活方式:换个灯泡都让物管来干。
  我的朋友,就有很多人通过移民,成功地使自己变成了阴阳人:生活在国外、事业在国内,一年到头来回奔波,还存在复杂的纳税问题。当然,如果你喜欢国外清净的生活,折腾一番自无不可。但对于绝大多数普通中国人来说,仅语言问题就是无法完成的跨越,更别说如何打发国外“好山好水好寂寞”的时光。
  由于人民币已经启动贬值周期,长远看目前的发钞速度每年都会带来四五个百分点的贬值压力。所以,未来中国楼市如果见顶,首先见的也是“美元顶”。这让购买国外的房产,具有现实的价值。但另一方面,由于中国城镇化仍然只完成一半,再加上经济存在较大发展潜力,中心城市的房价可能还有相当上涨空间。当然,这要看国内经济转型是否成功。
  欧美日这些发达国家和地区,城镇化已经完成。其中心城市的房价上涨,很大程度上是中国流出的避险资金炒作实现的。换句话说,洛杉矶、旧金山、纽约、温哥华的房价,多半是中国人自己炒起来的。在全球化见顶、欧美排外思潮崛起的大背景下,这种势头能维持多久很难说。澳大利亚已经出现了强迫违规购房的中国人出售房屋的现象,这对于中国炒房团是一个沉重的打击。
  第二、租房+理财
  还有一种解决方案:卖掉房子租房住,然后用巨额现金做理财或者投资,等房价暴跌的时候买回来。
  其实这个方案同样不靠谱:金融市场的风险远比房地产市场大,波动更频繁、交易更为方面,散户很容易被洗劫。至于等经济不好的时候,抄底买便宜的房子,也往往成为幻想。按照中国的体制,在经济不好的时候出台刺激政策是非常方便的,历史上四轮房价大涨都出现在经济不好的时候,而不是经济好的时候。那种稍纵即逝的“下影线”,你很难抓得住。
  卖房获得的资金如何管理,是个沉重的负担。炒股?买P2P?恐怕同样不靠谱。信托产品呢?上万千的资金可以找到8%到10%的年回报率的产品,但问题是如果违约怎么办?最保险的是买银行理财产品,但回报率很难超过5%。也许你会说:5%不少了,2500万一年就是75万。
  但中国广义货币M2同比增速(可以看做发钞速度)现在大约11.3%,GDP增速如果扣除水分或许只有6%(这是财富创造的速度)。所以,人民币购买力每年缩水大约就是5个百分点。理财产品给你的5%年回报,其实仅仅让你不贬值而已。如果因为经济情况不好,国家出台刺激政策,M2增速提高,你马上面临财富贬值。比如2009年M2增速达到了27.7%,超过当年GDP增速19个百分点。赶上这种年份,你5%的年理财回报,等于一年下来财富贬值了14个百分点。
  拿着北上深等中心城市的房子就不同,他们至少会跑赢“M2增速-GDP增速”。也许某一两个年份没有达到,但突然有一年就会跳起来补涨,比如2016年。有人测算过,深圳房价的长期涨幅甚至赶上了M2的增速。所以,拥有中心城市的优质住宅,本身是能赶上“真实通胀”的,至于租金则是额外收入。所以,在大城市房屋“租金回报率偏低”是个伪问题。
  第三、普通中产家庭该如何配置资产
  对于大多数人来说,上述两种卖房方案都不太靠谱,但相比之下第二种是最不靠谱的。大量现金在手里,而且以人民币方式存在国内,是非常不安全的。对于大多数中国的普通中产来说,未来的资产配置应该是这样的:
  1、大城市优质住宅,应该占总资产的70%左右。总资产不超过5000万,没有必要配置境外资产;总资产不超过2500万,则没有必要配置房产以外的资产。
  2、一个家庭,最好在“高级别、有显著人口增量”的大城市(也就20个左右)拥有两套优质住宅。太多(比如超过5套)也没有必要,因为未来中心城市或许会有累进制、惩罚性的房地产税。但对于房地产税不用担心,可以等它出台之后,再出售多余的房产(特别多的例外)。不用担心不能出手,中心城市的房子有人接盘。
  3、房子以外,需要配置一些实物黄金、美元,其他的可以根据自己的知识结构、风险承受能力,配置信托产品、债券、股票(包括A股、港股)。最好能参股“靠谱朋友”的比较靠谱的创业项目,但资金量不要太大,可以分散投几个试试。
  4、虽然中国楼市或许正在接近“美元顶”,但距离“人民币顶”仍然有相当大距离。北上深这种城市的优质住宅,绝对不能轻易卖,而应该成为家庭的财富之锚,超长线(30年、50年)持有,当做养老的依靠。
  5、现金永远是最危险的,卖了房子拿着大量现金,就如同裸奔。
  6、把自己的财商估计的低一些,投资策略保守一些,你会更幸福。

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