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引 刚刚,房地产风暴席卷香港!内房股“集体暴动”// 内地在香港上市的房地产股长期估值偏低,市盈率、市净率都不高,至少比内地差了大半截。所以,从2月份开始,就有显著的增量资金从内地涌入香港,拉升内房股是有理由、有动力的。 对于房贷问题,央行周小川行长表示:总体上来看,个人通过住房贷款购房以后,实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链,会带动一系列产业供给,所以这个贷款不能简单看作是买房子,实际上会传递到相当大的产业链上。  

2017-03-14 12:00:51|  分类: 房地产投资研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刚刚,房地产风暴席卷香港!内房股“集体暴动”

3月13日,香港股市出现令人瞠目结舌的一幕:内地房地产股“揭竿而起”,大幅上涨

  其中恒大的走势是这样的:

引   刚刚,房地产风暴席卷香港!内房股“集体暴动”// 内地在香港上市的房地产股长期估值偏低,市盈率、市净率都不高,至少比内地差了大半截。所以,从2月份开始,就有显著的增量资金从内地涌入香港,拉升内房股是有理由、有动力的。 对于房贷问题,央行周小川行长表示:总体上来看,个人通过住房贷款购房以后,实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链,会带动一系列产业供给,所以这个贷款不能简单看作是买房子,实际上会传递到相当大的产业链上。 - 李平兴 - 神明五极推手中心

  融创中国的走势是这样的:

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  富力地产的走势是这样的:

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  再让我们看看涨幅榜的基本情况,真的是震撼:

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  那么问题来了:Why?

  有人说,是两大消息引爆了“内房股”:第一,中国恒大3月11日公告,宣布旗下的“恒大地产”引入了300亿元人民币的战略投资;第二,融创中国也有好消息,证券日报报道说“乐视正在向融创出售其土地资源”,相当一批土地在一二线城市。

引   刚刚,房地产风暴席卷香港!内房股“集体暴动”// 内地在香港上市的房地产股长期估值偏低,市盈率、市净率都不高,至少比内地差了大半截。所以,从2月份开始,就有显著的增量资金从内地涌入香港,拉升内房股是有理由、有动力的。 对于房贷问题,央行周小川行长表示:总体上来看,个人通过住房贷款购房以后,实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链,会带动一系列产业供给,所以这个贷款不能简单看作是买房子,实际上会传递到相当大的产业链上。 - 李平兴 - 神明五极推手中心

  内地在香港上市的房地产股长期估值偏低,市盈率、市净率都不高,至少比内地差了大半截。所以,从2月份开始,就有显著的增量资金从内地涌入香港,拉升内房股是有理由、有动力的。“集体暴动”

  “内房股”虽然在外国人眼中,是人民币资产,他们利润来自内地,如果人民币贬值将影响其港币计价的利润。但在内地投资者眼中,港股是“准美元资产”,因为港币跟美元挂钩。到海外配置资产,最方便的就是买港股。

  还有一个逻辑不容忽视:由于此前国际投资者普遍预期人民币会在2017年显著贬值,所以给予港股中业务主要在内地的公司很大的折扣。现在,在特朗普的逼迫下,人民币有可能在2017年贬值幅度不大。这样,原先的折扣就需要“还回来”!

  当然,国内资产荒也是一个重要原因。

  此外,内房股估值上升,有利于增强其在香港市场上的融资功能,这事实上也成为内房屋上涨的一个重要动力。

  总之,内房股在香港受到炒作,告诉我们当前房地产市场并不冷!

  不过,这绝对不是“内房股”大涨的关键原因。最关键的原因是:

  “两会时间”已经过去了三分之二,会上向楼市传递的信号,估计出乎很多人的意料。这些信号,构成了2017年楼市的新逻辑!(见文章最后部分:2017楼市新逻辑)

  环北上深房价“暴动”

  此外,最新房价数据显示,环北京北三县的楼盘,现在都是日光盘。环深圳的也是一样。目前来看,只有环上海的暂时落后。

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  对此,我的判断是:

  由于2017年美元将进入快速加息周期,特朗普新政有很大不确定性,所以下半年经济形势很难说。去年,中国就是靠着一波“房地产局部牛市”,扛住了经济下行压力。

  2017年,如果楼市过快入冬,仅靠“大基建 PPP”和股市增加IPO,很难稳住经济。尤其是在减税预期下,需要有增长的税收来源。而源自土地的收入,在2016年至少占政府财政总收入的28%左右,而且是增量的主要来源。

  在2017年4月15日特朗普公布汇率半年报(可能把中国列入汇率操纵国,从此开启贸易战)前,多卖点土地和房子,可以为全年经济增长打下基础。更何况,三四线城市去库存刚刚开始,如果一二线城市房价掉头向下,还能有人买房子吗?

  2017楼市逻辑

  对于2017年的楼市逻辑,很多人没有看懂或者没有想到,包括大名鼎鼎的海通证券600837)首席经济学家姜超,以及在两个月之前英年早逝的“周期天王”周金涛。

  “两会”期间,关于楼市比较著名的发言有:

  1、银监会主席郭树清对于房贷问题表态说:“居民部门总体来说,银行贷款不算太多,杠杆率不高,但是这样一个增速需要引起我们的关注。”

  2、对于房贷问题,央行周小川行长表示:总体上来看,个人通过住房贷款购房以后,实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链,会带动一系列产业供给,所以这个贷款不能简单看作是买房子,实际上会传递到相当大的产业链上。住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展,但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整,估计会适当放慢。

  关于“杠杆率”的优化问题,副行长易纲是这样说的:我国的杠杆率总体不是特别高。从结构看,住户部门和政府部门的杠杆率还不是特别高,但是企业部门,就是非金融企业部门的杠杆率从全球比较看,是比较高的。

  3、关于房地产税,全国人大新闻发言人傅莹透露:2017年,房地产税草案不会提交全国人大审议。

  4、国土部部长姜大明在回应“70年住宅土地使用权到期后的续期问题”时说,:“我们正在深入调查研究,并将积极提出相关法律安排建议。请大家放心,居民购买住房,其财产一定会受到法律的充分保护。”

  他还表示:房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

  5、住建部长陈政高则表示,自己对中国的房地产市场充满了信心。“判断一个趋势、一个走势应该看基本条件,要看基本面,而经济发展的基本面和房地产市场紧密相关。”中国经济长期向好的基本面没有改变,这个基本面和房地产市场紧密相关,只要这个基本面不改变,房地产市场就不会改变。

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  央行掌握着货币政策,银监会控制着信贷政策,人大影响着房地产税立法进程,国土部掌管土地供应,住建部则掌管住房政策、房地产市场监管,可以说,这是最能影响中国楼市的5大部门。

  这5大部门在两会期间传递的信号如果概括起来就是:重申了中央“房子是用来住的,不是用来炒的”的基本思路,传递了一定程度的市场监管、调控信号,但更多地正面评价了房地产行业的作用,对市场呵护有加。

  回过头来看地方政府的政策,也基本上采取了“挤牙膏式调控”:政策逐步出台,力度一点点地加,而不是疾风暴雨式的。其结果是,土地市场仍然火爆,部分城市房价继续上涨。

  中原地产研究中心统计显示,2017年1月至2月,全国50大热点城市合计出让土地金额为4528.4亿元,同比2016年1月至2月2624.5亿元的土地出让金额上涨了73%。从全国范围来看,武汉、合肥、南京等13个城市今年前两个月土地出让金规模已超过百亿。

这些都是房价易涨难跌的原因!

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