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引 北京房价至少还得上涨10年,欲来从速 / 冰川思想库  

2017-03-16 22:03:15|  分类: 房地产投资研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在很多传统行业、实体经济一片黯淡之时,世界上有些创新活跃的地方,房价一直在不断创造历史。

【冰川思想库研究员 龙树/文】

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最近,腾讯网总编辑“方叔”在他的公号写了一篇文章,表达了对北京小小的失望,转发如潮,好像新一轮逃离北上广运动,又要在朋友圈掀起来了。

现在说逃离北京已经不用再辗转反侧,再搞那种长达一两年的自我思想斗争了。我出石头,你出布,只要随口一说——房价太高买不起,就能立马让挽留你的老板、同事、朋友闭气,然后,乖乖送上各种祝福……

令人沮丧的新消息是,北京最新的房价又出来了。2月份北京二手房挂牌均价又创造了历史新纪录——62424元/㎡,比1月份涨了3.27%,比去年涨了41.18%。

如果,你在北京有一套房,过去一年房价上涨带来的财富升值,可能远远超过你一年的劳动所得。如果,你在北京还没有买房,那么,意味着你将继续为买房多付出数年的劳动所得。

但假如你就此感觉绝望,收拾包袱,翻出多年前的毛巾被,离开北京,那么,不只是错过了上一次财富分配的机会,很可能会连续踏空,错过又一班财富列车。

很多年以前,我和朋友在香山之巅望着脚下这座巨大的城市,高谈阔论将来北京房价会如何如何。

我那时候的判断就是,北京的房价不要和国内比,也不要和大家的收入比,要和东京、纽约、伦敦等国际同等地位的大城市比,北京的房价最终是国际定价。

现在,北京二手房房价已经到了6万元多一平米,二环内的房价已经到10万元一平米。这个房价在国际上仍然不算很高。

专门研究富人财富的著名公司莱坊(The Knight Frank)2016年曾发布了一个很有意思的《财富报告》。

这个财富报告做了一个比较,形象一点说就是,假设在2015年你手头有100万美元,而且你想用这100万美元,在全球房价最贵城市的黄金地段投资买房,然后,求解你是能买个豪宅,还是一个豪华客厅,还是只能买个厕所。

报告显示,你的100万美元在摩纳哥购买豪宅只有17平方米,是一个豪宅的厕所。香港只有20平方米,伦敦可买21平方米。但是,你在纽约可买34平方米,差不多是一个带厕所的豪华套房。

同样这100万美元,你可以在上海陆家嘴地区买48平方米的一个大客厅,在北京黄金地段基本可以买到一套58平方米的一居室。

过了一年多,北京房价涨了很多,但是,人民币也贬值了不少,用100万美元似乎仍然可以在北京二环内买一套70来平米的房子,买豪宅的话当然可能面积会小一些。

不过,哪怕是大致比较一下,也能看出来,北京房价比纽约还是便宜不少。而北京和纽约房价之间的落差,就是下一步房价上涨的空间。

至于为什么说,北京房价还要至少再涨10年?显然不只是因为,北京房价比纽约还要便宜一些。作为一种普遍规律,这些世界级城市,同时又是房价最贵城市,其秘密正是——资源、经济、增长和信心。

我们不需要讲太复杂的道理,拿数据进行对比和演算一下,就会明白很多问题。

▲北京是全国政治、经济、文化中心

2016年美国GDP大概是18.6万亿美元,中国GDP大概是11万亿美元。假如,在接下来的GDP竞赛中,中国保持每年6.5%的经济增速,美国保持3.5%的经济增速。

20年后,中国的年度GDP规模就能达到38.76万亿美元左右,而那个时候美国的GDP规模也就37.01万亿美元。这也就是说,在这样的假设条件下, 20年后中国将超越美国。

但这可能只是比较保守的估计。因为,我们假设了美国保持了一个相对较高的经济增速。如果,我们再下调一下美国的经济增速,上调一点中国的经济增速,20年的时间可能就会大大缩短。

所以,大致判断差不多的趋势是,在未来15——20年的时间之内,中国经济规模超越美国,是我们可以活着用肉眼观测到的现象。

在这样的一种宏观大势下,我们再脚踏实地看看北京未来在中国和世界中的位置,我们不难发现,在二战之前,伦敦是世界的中心,二战之后,纽约成了世界的中心,再过一二十年北京将是未来的世界中心。

就此而言,北京房价下跌论、北京房价泡沫破灭论,简直不值一晒。

▲世界中心纽约

如果你不喜欢这种宏观大论,我们也可以讲点小道理。北京的房价不仅仅是一种概念,背后是经济基本面的支撑。这两年,我们在世界范围内可以看到,经济创新的活跃度与房价之间有强烈的正相关。

在很多传统行业、实体经济一片黯淡之时,世界上有些创新活跃的地方,房价一直在不断创造历史。

这几年,旧金山湾区是美国房价上涨最疯狂的城市。10年以前,旧金山100万美元一套的房子还很少,但是到现在,旧金山已经几乎到处都是百万美元的房子。

旧金山是百万美元房子比例最高的美国城市。从2010年到2015年,旧金山房价5年上涨了66%。

旧金山为什么房价涨得这么厉害,真相是这里有硅谷。全世界的热钱和全世界最赚钱的公司都集中在那里。

创新聚集和房价上涨,简直就是像跳蚤和鼠疫、蚊子和登革热一样并生的传染性“瘟疫”。现在,旧金山的故事正在美国另一座城市波士顿上演。

10年以前,扎克伯格在波士顿创业干起了Facebook。稍有起色之后,小扎毫不犹豫地从波士顿搬去了硅谷。但是,现在美国的创业者却正走在一条逆向的大道上,很多创新公司已经逃离旧金山赶往波士顿。

▲美国硅谷

2013年7月,《麻省理工科技评论》以“奔向波士顿的超密集生物集群”为题刊发文章,几乎等同于吹响了生物产业往波士顿汇合的集结号。

《麻省理工科技评论》的报道成了自我实现的预言,后续的报道称,波士顿的生物产业集群正以加速度赶超硅谷。谷歌、亚马逊、PayPal等都不能免俗,也到波士顿驻扎开店。

在展示出大有成为美国第二个硅谷的前景之后,波士顿的房价也开始了火箭式上涨。2014年波士顿的房屋中位数大约为45万美元,2015年则成了55万美元,2016年,已经到了60万美元一套。

旧金山是这样,波士顿是这样,北京当然不会例外。

如果还不明白,我们不妨这样问问自己,这些年来,北京是不是中国创新最好的城市,中关村、上地一代算不算中国的硅谷?

如果,我们的记忆力还没有衰退到只能记住7秒,就应该还记得,这几年中国投资界的热钱主要是砸向了北京的中关村、上地、望京,这几个地方。这两年能说得出名字的创新公司也大都还是北京的。

这么多热钱在这里,这么多有活力而且会赚钱的新公司在这里,北京的房价有什么理由不涨。现在西二旗、上地一带的房价,已经不比国贸CBD地区低多少了。

▲北京中关村

国内和北京相似的例子还有深圳。深圳此前的房价上涨,也是因为深圳是目前除北京之外,创新做得最好的地方。

这些年北京房价上涨,却仍然能豪掷数百万买房的,除了楼市的投机客,还有那些当年苦逼如今显达的创客。相反,倒是我们很多身边传统知识产业或者只有传统写作技能的人,天天在嚷嚷着要逃离北京。

在大家嚷嚷着逃离北京的时候,人家咪蒙前两年就悄悄带着10来个创业伙伴,从深圳搬来了北京。

前两天,还有个女孩子写了一篇文章替他老公打抱不平。在她眼中,即便一毛钱的股份也没有得到,她都觉得创业者老公最牛逼。创业的老公被老板欺负成了这样,人家都还认为老公最牛逼,也没说要逃离北上广。

这就是眼光。

▲北京、上海、深圳房价走势

有这眼光就会明白,按照现在中国经济增长速度和北京创新的玩法,北京房价至少再涨10年,应该没有什么太大问题。

这10年当中,有一段时间可能是追平纽约房价,然后,再过段时间,可能会继续向上探顶,达到市场所能承受的上限。

只有到了那一步,我们可能才会看到,很多公司和团队整建制地离开北京,像游牧民族一样再去一个水草丰美的新地方,那里房价便宜又适合创新聚集。

所以,如果你真的觉得现在北京的房价已经太高,要逃离北京,我也只好劝你,千万别盲目回到你们家乡的大省城或者大县城。

那个地方如果没有成为第二个中关村或者小小硅谷的潜力,你就彻底放弃财富逆袭、阶层上升的梦吧。

而留在北京,你需要的不是默守陈规、永远做一个替人打工的小蚂蚁,而是要学会创造,去学会理解和使用这个城市里的资源和优势。

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